随2017年“3·30新政策和后续政策轮番加大，广州楼市开始出现下行信号。据《每日经济新闻》旗下房地产微信官方账号“镁刻房地产”记者近日实地调查，广州南沙、番禺等地区推出了多个特价单位，以折扣的名义降价，房地产降价近20%。为了加快资金回笼，降低购房门槛，一些开发商以10%的首付重返江湖。
同时，房地产市场的监管混乱，双重合同屡禁不止。为了加快签约进度，一些房地产拒绝公积金贷款。商业贷款的折扣高于公积金贷款，引导购房者选择商业贷款，加快资金回收。
多盘降价优惠幅度高达20%
距离“历史上最严格”的调控政策一年多，广州楼市的上涨势头逐渐熄火，成交量萎缩。据《镁雕房地产》记者(以买家身份，下同)实地调查，近半年广州部分楼盘价格开始松动，多盘以特价房名义降价10%~20%。
记者在现场看到，南沙保利市销售部只有少数人，只有一名年轻人陪同长辈和销售人员了解房地产情况，几名工作人员开着电脑在接待客户的椅子上工作。
冷清的销售部门与半年前的噪音形成了鲜明的对比。当时，记者在这里看房子，销售部门来来往往，非常嘈杂，小家庭特别受欢迎，很快就卖光了。目前，保利新推出的4期产品74平方米小家庭供应充足，特价单位推出。
保利城销售人员告诉记者，一些房地产公寓推出了少量特价单位。以74平方米公寓为例，原价约179万元，现价163万元。商业贷款可享受额外的96%折扣和99%折扣，最终折扣价约158万元。
原价从179万元降至158万元，折扣高达21万元，降幅11.7%！南沙房地产中常见的一口价特价单位。越秀滨海新城项目原价219万元，原价95平方米，一口价182万元，其中锁定一口价3万元，相当于优惠37万元。一北单位折扣力度较大，原价214万元，折后价172万元，折扣42万元，折扣力度高达19.6%。与此同时，越秀地产南沙东坡项目1栋及7栋单位推出部分特价，约171万元，单价仅19719元/平方米。
此外，位于番禺时代的柏林项目还推出了原价、折后价和一口价的多重折扣，其中一个低层公寓从4.3万元折扣到4万元到3.6万元一口价，降幅高达7000元/平方米。
按112平方米的中高层公寓计算，折扣后总价约453万元，再减去8万额外折扣和2万元“换房无忧”基金，最终总价约443万元，单价不足4万元/平方米。
房地产经济学家邓浩志告诉《镁刻房地产》记者:目前市场上的优惠幅度约为7%~10%，实际降价，但并非所有户型都有优惠。开发商只是拿出一些房子作为特价。
双重合同屡禁不止
记者实地调查发现，广州市场仍有双合同，包括南沙保利城、越秀滨海新城、阳光城丽景湾、番禺时代柏林项目。上述四名房地产销售人员告诉记者，在限价下，广州绝大多数一手房地产市场都以双合同的形式签订合同，这是业内普遍现象。
早些时候，广州还开展了房地产市场混乱专项行动，整顿了双合同等违法行为，现在看来收效甚微。采用备案合同和装修合同的签订形式，大大提高了购房者的购房门槛。以保利城74平方米户型为例，折后价约158万元，其中备案价104万元，装修价51万元。购房者需支付备案价格的30%首付。装修合同款一年可分期付款，7天内可支付10%。剩余90%的装修合同款分别在3个月、6个月和3个时间点支付，每期约15万元。
如果支付装修合同有压力，也可以向银行和金融机构贷款。许多房地产与金融机构合作。越秀滨海新城销售人员告诉记者，金融机构贷款可分期1~5年，利率为4.8%。
保利城、滨海新城、阳光城丽景湾均以双合同的形式签订合同。这样，购房者的首付门槛就提高到了50%左右，而柏林项目的首付门槛在备案价格与实际销售价格相差甚远的时代就达到了70%到80%。
时代柏林销售人员告诉记者，项目备案价格仅为1.58万/平方米，低于项目征地价格。
这样，按443万元总价单位计算，177万元为备案合同价，剩余266万元为装修合同款，贷款仅124万元左右，剩余319万元为首付，首付比例高达72%！
为了减轻购房者的财务压力，时代柏林推出了装修合同分期付款。首先，25%的装修合同作为首付，其余75%的装修合同作为分期付款。一年半无息分期付款，这也是目前开发商中分期付款时间最长的。
“镁雕房地产”记者了解到，除了合同价格的70%贷款需要偿还的月供外，购房者还需要在购房后一年半内每三个月支付33万元分期付款。
开发商资金承压
柏林70%以上的首付比例使一些购房者的压力翻了一番。为了降低购房者的准入门槛，该项目推出了10%的首付，以预付购房者的首付。不贷款的客户可以在一年半内支付剩余90%的房款。同时，尚未取得购房资格的购房者也可以通过支付10%的首付锁定房屋，并在合格后在网上签字。
但根据规定，没有购房者资格的客户不能买房，通过支付部分资金提前锁定房屋不符合现行规定，业内人士告诉“镁房地产”记者。
至于10%的首付，邓浩志认为更多的是开发商的宣传噱头。根据网上签约的规定，首付必须支付30%，最终操作应为首付分期付款。
此外，据记者了解，部分开发商在调控下面临着项目去化和收款率下降的问题，融资渠道收紧，部分开发商面临财务压力。一些房地产拒绝公积金贷款，理由是金额有限，以加快资金回笼。
保利城销售人员表示，选择商业贷款可以享受额外的96%折扣，但如果选择公积金贷款，则不享受折扣。越秀滨海新城直接拒绝公积金贷款。销售人员表示，每栋楼的公积金金额有限，用完后需要等待下一批。
2月6日，广州发布《关于维护住房公积金贷款职工购房贷款权益的通知》，房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，必须承诺不限制、阻碍、拒绝购房者使用住房公积金贷款，并在房地产销售现场公布相关书面承诺，明确告知购房者有权选择住房公积金贷款。
市、区住房和城乡建设主管部门责令限期整改限制、阻碍、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构，并处一万元罚款。情节严重、拒不整改的，广州、区住房、城乡建设主管部门、市公积金中心将公开曝光，纳入企业信用调查制度，依法认真处理。
邓浩志在接受“镁房地产”采访时表示，开发商将在年底面临财务压力，并将采取各种手段加快资金回报，支付银行贷款和项目。预计“金九银十”和年底将是买房的好时机，开发商将继续推出特价单位，买家可以实现10%的折扣。
资料来源：每日经济新闻
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