物业公司擅自提高停车费，业主能否少交、拒交物业费
文/刘曼
7月5日，广东省消委会对外发布消息称，城市中小区停车位供不应求，由此引发了不少消费者投诉，其中较为突出的问题包括车位权属不明、大小缩水、捆绑销售、租金不合理、私自对外销售、占用业主共有区域收费等。
为增强消费者对小区车位选购消费的认知，进一步减少车位纠纷，切实保障消费者合法权益，广东省消委会联合广东省房地产行业协会发出消费提示，提醒广大消费者选购小区车位要做到“四个重视”，即重视熟悉法律法规政策、重视厘清车位权属分类、重视确认车位大小位置、重视签订车位合同。
笔者注意到，因为小区停车收费问题导致矛盾纠纷的案例不时见诸报端。
据了解，2021年6月，江苏省纪委监委调取2020年以来全省12345热线发现，受理群众反映停车收费管理方面的投诉36911条。
2020年8月，自青海省西宁市施行住宅小区停车位收费最高限价标准一个月起，青海省市场监督管理局12315热线响个不停，截至当年8月17日，热线共接到小区停车费投诉、咨询电话248个，投诉举报对象涉及43家物业公司。工作人员表示，消费者反映的问题主要为不按照规定收取停车费、商业区和住宅区未明确区分、停车费上涨三大类。
“停车事虽小，却是大民生”，作为小区的业主，虽然无法阻止停车费的上涨，但在其手中握有物业公司的命门——物业费，因此往往有业主以“停车费上涨违反约定程序”作为拒交物业费的抗辩理由。
停车费涨价
业主拒交物业费
天价停车费不得人心，在一些小区受到抵制。
笔者搜索停车费相关裁判文书发现，多起物业服务合同纠纷的原告均为同一物业公司。
2020年至今，广东省中山市某物业管理有限公司已将该小区几十名业主分别告上法庭，要求其支付欠交的物业费及相应违约金。由此产生的判决书及裁定书等文书共51篇。
对此物业服务合同纠纷，作为被告的小区业主一方在答辩时，多以原告“在管理小区过程中存在瑕疵，如在未与业主协商情况下单方提高停车费收费标准，违约在先”等为由，拒绝交纳物业费。
那么是不是物业公司擅自提高停车费，业主就可以少交、拒交物业费呢？
《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
广东省中山市第二人民法院认为，本案审理范围为刘某、丁某某拖欠物业管理费的事实是否成立，至于小区停车费涨价问题系另一法律关系，刘某、丁某某如认为合法权利受到侵害，可另寻合法途径予以解决，但不能以此作为拒交物业管理费的抗辩理由。
此外，关于刘某、丁某某是否享有先履行抗辩权的问题。在刘某、丁某某与该物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中，二人并没有证据证明该物业公司有先履行的义务，对刘某、丁某某的此项抗辩，不予采纳。
本案为物业服务合同纠纷，刘某、丁某某与该物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。物业公司依约为小区提供了物业服务，刘某、丁某某也应交纳相应的物业管理费。
另外，法院指出，以此拒交物业费不利于小区乃至社会正义的发展。物业公司经费来源主要是业主所交纳的物业管理费，如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的部分业主就拒绝交纳物业管理费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业管理费业主的合法权益。
当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，如停车费上涨幅度过高，其可通过合法途径向物业公司反映，提出合理化建议，或者根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业管理费。
买卖不符合规划的停车位
物权法实施之前，部分小区出现了卖车位、车库的热潮，且价格持续上涨，甚至超过了商品房的单价，这种严重影响业主权益的行为受到了广泛关注。
房地产开发商之所以急于“处置”小区车位、车库，是因为物权法草案曾规定：车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
房地产开发商试图以出售等方式解决车位、车库归属争议问题，进而规避“权利推定”原则的适用。
2014年8月12日，山东的王某某与邹城市某置业有限公司（以下简称置业公司）签订了小区认购书。王某某购买被告开发的楼房一套，面积为131.83平方米，同时向该置业公司交纳车位款3万元。
“开发商倒闭、破产，开发商卖空，其根本没有车位，至今没有交付，我向开发商要钱，其让给物业公司要，物业公司说钱没有交给物业公司，物业公司也不退车位款。”王某某要求返还车位款未果，将其诉至法院。
类似的案件不止一起，同为该小区业主的商某某将该置业公司诉至法院。二审期间，置业公司提供了某县规划局规划平面图，该规划图上显示有地上车位的规划设计，但事实上，该公司并未按照规划设计图纸要求实施地上停车位的设置，规划设计停车位77个，实际设置了264个，显然是开发商擅自改变规划设计，私自自行设置地上停车位。
商某某认为，该置业公司至今未履行交付车位的义务，且客观上因该置业公司无权处分，案涉的车位实际也无法履行。
对此，二审法院认为，本案争议的焦点为商某某主张解除与置业公司签订的协议及要求返还购买款项、支付利息是否有事实和法律依据。
法院认为，案涉停车位的实际规划与某县规划局批准的规划图不一致，也无法按照合同约定的车位转让给商某某，属于违约行为，理由如下：根据物权法第七十四条第一款、第二款，第一百四十二条规定，建设用地使用权人能够处分的车位，应是能成为享有专有权的专有部分。
案涉车位为地上停车位，不能办理产权登记，不能成为专有部分，因此该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于小区业主共有，置业公司既无证据证明其新规划的停车位取得行政管理部门的许可，也无证据证明取得了小区全体业主的同意，因此其出卖车位给业主属于无权处分，且未能向商某某交付，现实上也不能交付，属于 履行不能。
二审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，对商某某要求解除车位使用权转让协议及要求返还购买款项、支付利息的请求，予以支持。
当事人协商确定
笔者从四川省消委会了解到，目前各小区可供业主使用的车位主要分为三种：建筑区划内规划用于停放汽车的车位或车库；非建筑区划内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位；人防车库或人防车位。
第一种情况的车位，一般来说属于开发商有权处置的车位，其标准为项目规划文件确定的用途为车位的地下空间。
第二种业主共有车位，一般来说开发商不能擅自买卖，实践中车位建设成本是否纳入项目开发总建设成本、是否分摊至房屋售价中等因素，也会影响地下车位是否为业主共有车位的判断。
第三种人防车位，属于国防资产，归国家所有，开发商无权出售。但其可根据与人防办的约定，利用人防车位（比如出租）获取收益。
民法典规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
因此，对于此类停车费，应尊重契约精神，由当事人协商确定。对于小区内停车费的问题，业主有没有话语权？这个问题也是一个长期以来存在争议的问题。
有人认为，按照“谁投资谁受益”的分配原则，住宅区地下车位的处置权归开发商所有，这也意味着开发商具有定价的决定权。
不过，小区车位定价也不是完全由开发商说了算，对于业主共有车位，停车费的制定和调整必须通过业主共同决议或者和业主协商，超过半数业主同意才可以实行。
因为天价停车费不得人心，在一些小区受到抵制，在各方面的协调下，不得不降低“身段”，重新制定出较为合理、让业主能够承受的价格方案。
在北京东南五环外，首创远洋禧瑞天著小区，1月15日，由社区、开发商、物业公司、业主四方代表参加的协商会在禧瑞天著售楼处二层会议室召开。会议最终达成的结果是，租赁费用比照与禧瑞天著小区一路之隔的经开汀塘的收费，定为每月400元(含管理费)。在业主、相关部门、开发商和物业公司的共同努力下，禧瑞天著小区的车位顺利开放。
作者｜刘曼
来源｜法制与新闻
刊期｜7月下期（总369）
编辑｜周洁萌
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