作者 | 梁秀杰
编辑 | 夏县明
视觉 | 刘玉娇
责编 | 韩玮烨
“张巍总啊，你快来趟商场协调一下吧，我想今天我们先暂时关店，因为人流实在太大了，店里都挤不下了。“
”好，我马上就过去。”
这是发生在2022年10国庆假期期间的事情，零售品牌“季集尚品”的董事长陈明新看着自己店内人挤人的客流，着急地给南国置业(002305)泛悦坊?北京西城店正在轮休的总经理张巍打了个电话。
打完电话，陈明新看着店内乌泱泱的客群，心中惶恐。顾客太多，店内已经挤满，人流从泛悦坊商场的二层一直排到一层的大门外。
疫情期间，商业客流量变低，已经是市场共识。排队、限流、店内人山人海……这些词集中出现，似乎都在疫情之前，而现在这些场景却真实出现在了南国置业泛悦坊·北京西城店中“季集尚品”的开业现场。
泛悦坊
国庆节期间，作为全国知名的潮流品牌折扣仓储店，“季集尚品”泛悦坊店正式开业。睿和智库发现，在开业初期，其在大众点评中出现频率最高的评价就是“人挤人”、“排队的人太多，影响购物体验”、“三分之一的时间购物，三分之二的时间在排队结账”、“结账排到怀疑人生”……不过大家嘴巴上说着各种吐槽，又都老老实实排队结账。
据了解，季集尚品开业当天，客流就成功突破1万人，销售额超30万，多数商品被抢购一空。某种程度上，可以说季集尚品凭借一己之力，带动了整个泛悦坊的人气。10月1日至7日，泛悦坊整体客流量达到6.3万人次，同比增长157%，销售额达655万元，同比增长46%；其中，季集尚品开业7天销售额突破150万，其他在营商户营业额也实现整体翻番。
泛悦坊
于是就发生了一个零售品牌方老板害怕客流太多，要求主动暂时关店的故事。当日，泛悦坊的总经理张巍到达现场后，采取了当日暂时闭店的措施，同时在闭店期间，重新划分了人流动线，加强了安保和防疫措施，以确保商业可以正常运营。
在零售实体商业低迷和疫情防控严格的情况下，一个零售品牌折扣店在一个社区商业中，竟然创造了一个市场传奇，让泛悦坊这家社区商业的客流和销售额再上高峰。
那么，为何季集尚品的入驻对泛悦坊的影响如此之大？带着这个疑问，睿和智库团队实地探访了泛悦坊项目。
曾经的教育综合体地标
泛悦坊地标比较明显，就在北京西二环边白纸坊桥西，体量不大不足2万方，是个小型购物中心。周边多为北京西城区的老破旧小区，不完全统计周边常住人口达20多万人。项目运营商也不容小觑，南国置业是中国电建(601669)控股的商业地产公司，具备央企背景。
泛悦坊于2017年开业，由源嵘投资的许大金老师领衔的商业团队负责定位。在当时的市场环境下，项目定位为“教育综合体”，所以业态分布上采用“产业业态+新零售业态+传统业态”组合的方式，地下及一楼，以零售、轻餐及社区配套服务业态为主，引进了新零售盒马鲜生超市；二至四楼均以教培为主，包括教育培训、体能培训、儿童早教、游乐体验等业态。
睿和智库
开业之初，运营态势良好，收益稳定。
但从2020年开始，疫情叠加教培行业的剧变，导致项目的经营压力增大。大批学科类教培机构关停，项目也因此客流量锐减，空置率一度达到五六成，收益锐减，运营难度增加。
为再次盘活“泛悦坊”，南国置业总经理胡泊要求迅速调整业态，围绕周边居民需求，增加目的性消费业态，从教育综合体的定位转向社区商业的定位。
泛悦坊的项目总经理张巍首先将泛悦坊进行外科手术式的改造。在硬件上，重新规划动线，改造设施设备；在内容上，与源嵘商管在业态上重新进行调研和筛选，引进了折扣零售品牌季集尚品、以及增加餐饮、洗衣等周边居民生活需求的目的性消费业态。经过一番调整，目前泛悦坊整体出租率已提升至90%以上，同时目的性消费业态也提升了对疫情的抗打击能力。
折扣店真香
现在，走进西二环边泛悦坊，整个二层都被季集尚品占据，经营面积达3500㎡，还配备了50人以上的导购服务团队。“全场59元起”、“1—4折”、“2折起”、“4折封顶”……店内挂满了明黄色的降价标语，诱人的价格吸引力不小，即便是工作日的下午，店内依旧有不少顾客。
睿和智库
据项目负责人张巍介绍，季集尚品的进驻，直接提高泛悦坊出租率的同时，还带来一定的人气，并与其他业态形成互补。人气上升之后，带动泛悦坊出租率直线上升，目前整体出租率已提升至90%。
而作为一家将“品牌+折扣+仓储+直营”相结合的品牌折扣仓储连锁品牌，季集尚品董事长陈明新介绍，季集商品虽然是一家品牌零售折扣店，但是在其选品牌、品类上独具一格，准确的迎合了当下消费者的消费需求，甄选好物；同时在渠道上，从品牌方直采，能有效将价格降下来，让利给消费者。
在零售卖场运营上，营造有温度的卖场，从服务、陈列等各方面下功夫。在电商、直播带货等互联网渠道影响下，季集商品拥有互联网渠道的产品低价优势，也拥有互联网渠道不具备的顾客优质体验的优势。
此次新店入驻泛悦坊，除了看中了项目的央企背景、地理位置优势和专业的运营团队以外，也对泛悦坊社区商业的定位方向做了深入研究，季集尚品的优势可以和泛悦坊社区商业定位形成良好的互补，做到一加一大于二的效果。泛悦坊在运营上满足了周边社区居民生活消费的同时，季集尚品也以其品质和产品的优势，吸引了全市的目标消费客群，客群的增加，让泛悦坊在业态品牌的选择和运营上形成良性循环。
折扣零售，正在成为社区商业的“新解药”？
随着零售市场竞争越来越激烈，加上电商等其它渠道分流，以及当前疫情反复的新常态对经营造成的不良影响，社区商业的生意越来越不好做，经营压力增大，开关店频率上升，大多数社区商业都存在一定程度的空置率。最直观的表现就是，社区商业的人流量，越来越少了。寻找新的解药，成为社区商业们必须要做的事。
而从消费端来看，在当下经济下行的大环境下，消费者的消费观念正在转变，注重性价比、精打细算成为大趋势，消费观念的转变自然也催生了折扣店业态的发展。更早之前，以好特卖、嗨特购为代表的临期折扣店，就凭借低价迅速扩张，不断拓店。在大举扩张之下，越来越多的折扣店进入到社区商业中。
于社区商业而言，折扣店的进驻可以提高出租率，同时带来一定的人气，可以与其他业态互补，其店铺形象也符合大多购物中心的调性。于折扣店品牌而言，借助社区商业人流、多品牌矩阵等，也将提升品牌的曝光度，进一步促进销售。
当然，由于市场容量的局限性，折扣店的发展也将受到限制。如何在机遇与挑战并存中寻求长期经营发展？
仅靠低价远远是不够的，关键还是在于品牌力和产品力。
季集尚品负责人表示，性价比只是营销手段之一，季集尚品最大的优势是，无限度的跟用户站在一起，通过无忧售后等形式，旨在打造一个“有温度的卖场”，让消费者真真切切地感受到“物超所值”。面对未来的市场机会，作为经营者，还是要做到品牌与品质向上，折扣优惠向下，这样才能增加消费者的复购率与信任度，从而做到长期主义。
随需而变，内容灵动迭代让社区商业有更多想象力
社区商业，是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务。如社区食堂、宠物医院、居家养老、洗车洗衣、康养医疗、儿童教培体验、超市生鲜等具有经常性和便利性的居民生活业态。
3年的疫情、线上零售的爆发式发展，都给各类商业的发展带来全新的挑战。唯有“随需而变”才是商业运营不变的真理。
一家并不大的折扣店，拯救了2万方的社区商业，也让我们在最低迷的市场上窥探到未来社区商业的更多可能性。
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