Q:想要买或卖房子,首先要对房子进行评估,然后制定一个合理又能赚的房价。房价具体怎么去定呢?有什么评估标准呢?
A:估算房价需考虑四大因素
1、 房龄
按照通常的情况来看,我们国家目前的房屋建筑耐久年限为50年,所以每年的折旧率为2%,这也是估价时需要考虑进去的。
2、 户型
好户型向来比不好的户型价格要高,如果在房屋的布局中,卫生间和厨房面积较小,房价则可能会扣减10%。
3、 楼层
所在楼层不同,价格自然也不一样。将一、二层视为基准,五、六层则扣减3%,七层减5%,顶层减5%,而三、四层则加3%。
4、 周边房价
参考周边房价其实就是参考所在城市周围地段的均价,以及相同位置类似房屋。
对房子有了基本的认识了解之后,估算房价可使用四大方法!
1、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值。
2、收益还原法
首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本,计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
3、成本估价法
建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价,适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,其公式为:房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。
4、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整就可以得出估价对象的土地价值。