2023年,将是可以载入史册的一年;经1月至2月期间,各城市房价不同程度量价齐升回暖后,时至2023年2月末,我要告诉大家的是:楼市,又再次不负大众所望的站起来了。
今年,注定是国内经济增速大回暖之年,更是全国基建提速和房价回暖上扬之年。这一点客观事实,你可能会难以接受,但我还是必须要说。事实再次打脸证明,国内就没有救不起来的市,只有未出台的政策。
在此,也奉劝下期盼国内房价崩塌的聪明人,赶紧醒醒付出行动,别再做梦了。
楼市回暖之年,以下2023年的重点,请务必用心领会:
①
2月20日,证会监连夜宣布:
启动不产动私投募资基试金点,支持动不产市平场稳健康发展。
2023年2月24日央行发布:
一些领域金融风险恐加快暴露。一是流动性收紧加剧金融市场的调整,带动资产价格大幅波动,养老金、保险公司、对冲基金等非银行金融机构压力加大,部分财务状况较差的市场主体面临冲击。二是美联储加息加速避险资金回流美国,其他国家特别是发展中经济体的资本流出压力上升。三是强势美元与本国经济前景恶化压力叠加,一些美元债务负担较重的新兴市场经济体偿债能力面临考验。
同日,中国人民银行、银行保险监督管理委员会计划出台“金融17条”,其中主要重点有四:
1. 支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款,期限一般3年,最长不超过5年。2. 鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款,期限最长不超过30年。3. 支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款,允许经营性贷款置换开发贷款,期限最长不超过20年。4. 对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款,期限最长不超过5年。
以上,是今年2月下旬期间,高层对楼市的重要政策。在我上篇文章{昆明量价双涨,该如何买卖?}中说过,央行公布的1月末M2同比增长12.6%,就现目前宏观来看,2023年这波货币洪流之水的流向已基本定向,那便是接着基建和刺激消费。
没有说废话的习惯,不详细逐条解读,直接说本质和结论:
个人愚见,无论是2月20日的政策,还是24日的两条提法,其主要最终导向有三:一是关掉实体以外的其它水龙头,并明确昭告天下房产具备投资属性,也就是接着兜底房地产市场稳定;二是松绑房企融资端,间接性扩宽房企融资渠道;三是为以后土地财政,安全转换税收财政做足功夫。
一句话总结就是:三稳的同时,为以后的土地财政顺利转接到税收财政做好铺垫!
这句重点,不光早在“共同富裕”篇章之时多次说过,在近期2023年1月21日原创文{2022年复盘,房产投资心法与人生感悟!}重点说过。
影响几何?在此就不再赘述,不知道的粉友请回头翻阅我历史文即可。
②
在2023年的此轮回暖行情中,回暖速度最快,幅度最大的便是成都和苏州两个二线城市,没有之一。
这轮救市成功后二线领跑,其实我个人是能理解的,也不觉得新奇;因为我早在2022年4月18日和2022年5月2日两篇原创文章{昆明25条楼市刺激政策,对房价影响几何?}和{楼市下半场,房产红利在何方?}中两次提醒过了。
随超大城和一线城镇化的推进和饱和,当彻底进入二手房存量市场时;未来更多的房产红利属于强弱二线或省会中心城市。
这两句话,就如同我2020年时首个发声提醒大家,房子会理性回归居住属性一样;我敢说,我应该是所有房产媒体当中,最早发声提醒诸位的。如今,时间和楼市客观规律均已验证了这一切。
废话此段,虽是想着表现下自我,但更重要的则是想告诉大家,即便已是后知后觉,但该结合当下市场行情,放下你的浮躁心态与功利之心,回头好好领悟下曾经无法看懂的大势和方向。
以上这两点,往后则会更加明显,请拭目以待静看表演吧!
③
2月20号,央行公布了新一轮5年期LPR为4.3%;于是,昆明多中介和半吊子玩家大肆宣扬房贷利率上调了,让你赶紧买房。
负责任的告诉你,截至目前为止,昆明首套执行利率仍是3.95%,利率并没有上调。
若恰巧不幸,你朋友圈就有此人,赶紧说声拜拜,然后拉黑。
④
近期,网上对楼市回暖的看法大致分为两种:第一种是悲观派,认为目前的回暖,是楼市回光返照之象,之后彻底崩塌;第二种则是乐观派,认为是阳光普涨的大牛之象。
就昆明行情而言,在过去的1月和2月中,二手房和新房成交量均直线上升,主要是因为刚性需求压制了三年之久,以及防疫政策的突然转向所致。而非真正的大行情所致。
个人浅见,要么是不懂装懂,要么是话没到点子上。昆明二月至三月中旬左右,2月新房成交量井喷上涨的行情,将会暂时降温回归正轨,特别是刚需楼盘。
回温后,并非是回光返照一蹶不振;而是宏观政策面仍会继续发力,接着刺激刚需和二改以及纯改善上场表演。短暂回温行情持续到5月份前后,将会开启一波螺旋上升的慢牛;此时,都还只是开胃前菜而已。
还是重申下我2022年说了多次的老话:此轮行情,绝不会亚于2020年的小周期!
所以,没上车的莫要着急焦躁,眼观六路耳听八方,抓紧时间好好选对片区和房子,比什么都重要;已上车的朋友也无需担心站岗,房价已不会再下探只会上扬。
⑤
春节过后,提前还贷潮风起云涌,其主要原因是有二:一是因为库存BP加点太高,现在BP加点基数不涨反降,从而导致加点高的朋友,有种被割韭菜的心痛;二是因为不懂楼市规律和宏观调控,对未来房价上涨毫无信心,想及时止损。
于是各银行存款再次暴增,银行手忙脚乱,多家银行预约提前还款人数,已排到6月份后。
这里,主要提醒下三类人:
一是计划先卖后买,要做无缝连接置换的朋友,现在提前还贷时间和尾款到账时间拉长,请合理计划把控好买卖时间节点,不要再搞出买房烂尾楼后,又跑来找我帮忙收拾残局。
只要买入手头资金不够,决定先卖后买的,最好是赶紧提前预约还款赎证了,以免耽误买入的置换计划。
二是警醒预算不多,计划买入二手房的房产小白们;尽量不要给原房主垫资赎证,风险很大。除非,你有能完全掌控中介和卖家的能力,而且要上家给的价格足够笋。
不然,在这乱世之中,很可能下个钱房两失之人便是你,切记!
三是不置换,却又占了高杠杆的朋友,建议等观望至3月大会后再决定。在国内是人民利益至上,而今年房价回暖和上扬都已是必然之举,再加之三月大会召开在即,万一提前还款后,不光是房价涨了还天下大赦。
那个时候,请想想用什么来对抗通胀和物价房价上涨,你手中为数不多的现金吗?
⑥
2021至2022两年时间里,全国楼市已遍地哀嚎;此轮熊市,就是房产优劣的照妖镜,优质资产逆势而上,劣质资产顺势而下跌无可跌。
2023年虽房价回暖,但切记县级城市除纯自住外,其它都不要买,千万莫要被一时的假象所蒙骗。比如,近期成交量火上热搜的旅游之地版纳。
相反,若你在这类城市有闲置资产,则需要借势而出,赶紧做资产升级;不然,等到三年之痒逐步缓和之时,将会是原形毕露之日。
因为县级城市人口被中心城市虹吸,未来能创造价值和生产力的青年才俊外流等问题,都并非是县级城市的房价昙花一现便能阻挡的。
这一点,包括昆明的硬伤和远郊资产都是如此,请拭目以待!
⑦
回顾此轮熊市尾,个人觉得最良心的一句话便是,在2022年10月3号发布原创{楼市力度再度加码,利好即将见底!}文章中的:根据时间节点来看,在2022年下半年第四季度中大会结束后,基本就是政策的底部,也是中心省会城市买入的最佳窗口期。
那时对比此刻,利率最低、二手房东心态炸裂、新房价格最低、放款只需三天。
⑧
无论调控也好,货币洪流也罢;世人皆有个陋习,就是当已无力改变事物现状时,便找诸多理由自我安慰,以此来掩饰内心深处的不安与受挫的自信。
这一点,我也一样!
可事实却是,你越是逃避,越无法接纳的教训或事物、越自欺欺人,离进步反而就会越远。
逃避和掩饰,都是没有用的。学会尝试着去接受、总结、改变,并付诸行动,才能做到与时俱进不断成长。
在楼市里,想获取有参考价值的买房实操,途径只有三个:一是真金白银的输过;二是亲眼看别人被坑过;三是跟着被坑过,但仍然能长年累月继续玩下去的玩家。除此之外,别无它法。
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此文完!
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