房地产开发商目前不约而同地达成了一种共识：要保证财务的稳定，并达到监管指标。
如果说2020年大家还普遍抱有一丝幻想，那么2021年在各种调控政策倒逼下，房企们就必须付诸行动，来为房地产行业去杠杆贡献一份力。
用富力集团董事长李思廉的话说，就是“所有的公司都在拼命地提高现金流，不要爆雷”。
老牌房企富力集团在2019年中就意识到危险的存在，改变了经营节奏和策略，确定了保守的基调。其首先表示要暂缓拿地，后在2020年初首次提出降负债的具体目标。但截至目前，富力仍是红档企业。
富力必须要更加努力。
“未来12个月以三道红线为目标。”富力管理层称，公司未来12个月将着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理。
去库存
为达到以上目标，其他方面似乎都是能作战略性放弃的。从毛利率表现上，便能看到富力的决心。
资料显示，富力截至半年度营业收入增加了18%到394.9亿元，毛利录得85.7亿元，整体毛利率21.7%，较2020年全年下降3.5个百分点。如果只看物业销售部分的毛利仍为22.3%。
同时，富力的毛利率，在2020年实际上已经较2019年下跌了9.7个百分点。原因在于富力在2020年开始折价清理了大量的存货。按照管理层说法，其中2020年库存卖了205亿元，这部分收入毛利率大约为14%。
回头看今年的情况，富力今年在交付结转方面十分卖力，半年内就确认了410万平方米的物业面积，较去年同期增长22%。但去库存的力度也更大了，2020年上半年，富力确认销售里有39%是来自库存，而今年的比例是64%。
“我们现在的库存很多都是停车位、商铺，以去化为主，当地政府也是支持的。”李思廉就透露这些以前不容易卖的库存大多位于三四线等低线城市，平均毛利率只有20%左右。
不过好消息是，富力上半年入账的均价仍有所提升，从2020年的8600元/平方米稍微提升至8800元/平方米。这预示着富力正从去库存的压力中爬起。
截至今年7月底，富力已锁定的协议销售额约1400亿元或1340万平方米（800-900亿元及880万平方米将在2021年内完成结转），平均销售均价为10400元/平方米。另富力今年上半年的权益销售方面，销售均价也攀升到13400元/平方米。
富力目前依靠旧改将土地储备往一二线城市靠拢，未来随着项目的陆续推售，将对富力的结转提供帮助。李思廉表示，公司全年的毛利率将控制在25%-30%之间。管理层介绍，公司今年新交楼项目毛利率也有29.9%。
重要任务
促销售去库存是富力降负债的其中一条重要方法。除此之外，富力还将通过债务借新还旧、出售投资性物业等方法来达成达线任务，“通过卖楼、收款，以及结账、预售，产生的现金流帮我们减债。”
“我们还是埋头在卖自己手上的东西。”参与了投资者会的人士分享称，李思廉就表示以前累积下来的已经建成的收租物业，包括酒店、写字楼、餐厅等，这些项目富力都愿意出售。
“仅靠卖楼这种最原始的做法可能追不上现在对现金流的要求。”李思廉对投资者说，因此在项目层面、在投资物业层面，富力都在加强力度去出售，在“高强度洽谈”中。
据了解，截至2021年上半年，富力运营中的投资物业总建筑面积为188万平方米，未来规划中投资物业组合总建面则为252万平方米。
总的来说，富力达成“三道红线”的主要思路是降总债务。资料显示，期内富力总债务从2020年末的3501.8亿元降低至3317.8亿元，降低了184亿元。“每半年都是（降低）100-200亿元。”管理层称，下半年富力也将降低100-200亿元总负债。
由此，富力有望在2021年末将净负债率降低至100%以下，目前该数据为123%。按照计划，富力将每一年有一条线达标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”
旧改倾斜
富力是首个表明在土地层面全面转向城市更新的中大型房企。
为了将更多资金放在降负债上，富力今年上半年继续奉行尽量不拿地的原则。资料显示，富力期内仅新购入4幅土地，新增权益可售面积仅55.5万平方米，共花费约19.5亿元。
而4个项目当中，又有三个项目来自城市更新转化，为武汉江夏项目住宅地块、商业地块和宝鸡太白山项目，唯一的招拍挂项目坐落于临汾。由于大多数项目来自旧改转化，它们的平均地价也较低，录得3500元/平方米。而富力预计的售价为14400元/平方米。
富力今年上半年拿地销售比仅为4%，管理层给出的理由是：“减少买地以保障充足的流动性。”
富力的底气来自于足够数量的土储，且权益比例位居行业前列。截至期末，富力拥有总可售面积5552万平方米的土储，其中权益可售面积占91%，平均地价为2700元/平方米。
这还未算上城市更新，作为富力目前最为倚重的土地获取方式。截至2021年上半年，富力未来可供发展的已签约旧改项目达58个，可售面积3700万平方米，可售货值超1万亿元。它们有98%位于一线及二线城市，而78%位于大湾区。
富力的转化计划是在未来2年到2年半，集中转化800万平方米旧改，释放2400亿元货值。
“今年和明年的任务是转化大约一半左右。”李思廉在投资者会进一步透露，2022年底应该能够完成40%左右的目标。
以下为广州富力地产股份有限公司2021年中期业绩会问答实录节选：
现场提问：三道红线方面，暂时处理情况如何？减债措施有哪些？公司未来在旧改和买地方面的策略是怎么样的？
李启明：关于总债务和财务状况，其实红线都是徘徊在减债的速度，以及大幅去更改本身的结构和财务结构。从去年到现在来说，其实每一个季度和每一个半年，都是降低300多亿的债务，有些是借新还旧。
整体红线来说，公司希望达到一至两条，然后明年三条是长远目标，这个目标去年就制定了，具体就看执行。外围市场多多少少会影响整个债务市场，发的量以及利息成本都可能因为其它因素影响到市场。我们的目标是减债为主或者红线达标为主，希望做回公司本身的业务，包括卖楼、收款，以及结账、预售，未来产生的现金流帮我们减债。
目前现金流的比例，对于未来12个月，除了公司去物色一些新的融资渠道，都会以卖楼、结账、收款为主，增加现金流，继续往红线目标和以降总债务为主，这是大方向。市场并不是公司能控制的，主要还是以现金流目标为主。
旧改和买地的策略，公司手头上的土地储备已经有5500万平方米左右，足够未来4-5年的发展。我们发展的时间、开发会跟上市场的需求。
陈志濠：公司的主要目的“三条红线”还是降总债务。去年到今年也降得不少了，这会帮到“三条红线”指标。有几个指标可能需要一点时间去实行，包括刚才讲的收款、还债。
根据到期日去还，还完之后才会减总债务，达到红线，这也是今年其中一个目标，但未来12个月以“三道红线”为目标。
我们的计划是每一年降一条线，2021年一条，2022年一条，2023年一条。
现场提问：公司计划是说每一年都将一条变绿，今年计划先将哪一条变绿？
陈志濠：今年首先是净负债率，集团现时的净负债率约为123%，与达标的100%相差不远。
现场提问：今年降总债务的目标是多少？
管理层：刚才讲到的300亿，有一些是借还新旧的，每半年都是降100-200亿元，速度也因应销售和收盘，所以下半年也是按照100-200亿元的区间，也是可以达到其中一条。
总债务包括借新还旧，不纯粹是减债，也有一些新的开发贷、贷款，只不过是大家会根据量和成本去调整。
现场提问：早前住建部公布了对于城市更新防止大拆大建的通知，政策对公司的旧改业务有什么样的影响？
管理层：暂时从政策来说，除了信息和政策上大家看到的，执行上也要时间，所以旧改的目标暂时没有大变。
李思廉：现在公司把旧改作为一个建立优质土地储备的策略，旧改政策在大湾区应该不是新话题了，湾区每一个城市都有相应的比较独立的政策配备，因为每一个城市的规划、历史和要保护的都不一样。
我们扎根在广州，对广州的城市更新特别关注，这也是我们过去几年花了很多精力去做的事。所以在每一次我们举行发布会时，我们都会向大家说一说我们的城市更新项目，主要就是在广州。
最近大家看到一些政策的说法，根据住建部最新政策的解读，就是希望大家在城市更新时不要在大城区大拆大建，广州有11个区，应该是集中在越秀区和荔湾区的旧改改造项目要比较注意，一般在天河、黄埔、南沙、海珠等影响是很小的。
现场提问：公司商票规模现在大概是多少？
李思廉：大概是30余亿元。
现场提问：公司提到近期要转化的旧改面积为800万平方米，近期大概是怎样的一个时间段，今年转多少？
李思廉：800万平方米是未来2年到2年半的计划，在2023年会完成全国800万平方米，可售货量大概在2400亿，今年和明年的任务是转化大约一半左右。
现场提问：公司上半年有一些促销，但均价还是上升了，之后的毛利率有怎样的指引？要达成全年的目标，如果限价，对下半年卖楼是否有影响？
李思廉：现在的减价以旧货为主，部分城市的限减令不是一个全国的政策，个别城市会提出来。我们现在的库存很多都是停车位、商铺，以去化为主，当地政府也是支持的，所以受到的影响不是很大。
我们全年的毛利率大概是25%-30%之间。
现场提问：可否说说年底的派息政策有什么调整？
陈志濠：派息是看短期的现金流，暂时还是以安全为主。
事实上，现在在国内的政策之下，大家收钱会慢了，按揭的指标也细了，所以还是以安全为主。
希望我们的股东给一点耐性。
本文源自观点地产网
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