近段时间来，关于“购物中心需不需要以百货公司为代表的主力店”的讨论纷扰日上。据统计，在一般购物中心的主力店中，百货公司和超市是两大最主要的角色。要弄清楚百货公司和超市这两种主力店对购物中心的作用，就应该先弄清楚主力店对购物中心来说究竟意味着什么?
一般说来，购物中心主力店的作用主要有几项：首先是对商场的定位能起到标志性的作用，比如对购物中心目标客户群、商品组合、租户匹配原则等，主力店的标志性作用都非常明显。二是吸引客流。购物中心的租金来源是以客流量为支撑的，客流量大，租金自然就高，反之租金就低。如果主力店能吸引更多的客流，那也就意味着能直接拉动购物中心的租价。最后是主力店对购物中心有稳定经营的作用。主力店一般规模较大、品牌强势、生存能力不成问题，能更稳定地持续经营，犹如购物中心的“定海神针”。
尽管如此，由于不少主力店的面积往往过大，有的甚至面积占了物业总面积的50%以上，过大的主力店也对购物中心生存带来了些弊端，主要表现在：第一，业主容易对物业失控。因主力店面积大，使项目在经营上受主力店制约较大，甚至失去业主灵活调整的可能，如果主力店经营不佳，物业整体经营情况就大受影响。二是主力店的租期长，但租金回报却不佳。主力店的租金支付水平相对较低，引入主力店后，物业的整体租金收益就会受到影响。一般情况下，主力店占用了购物中心70%的面积，但却只交了占总量仅30%的租金;而其他次租户只占了30%的面积，却能交占总量达70%的租金。主力店租金贡献度之低可见一斑。另外，因为主力店租期长，后续调整难度也会非常大。主力店租期少则10年、多则20年，而其他租户通常的租约为2-3年。与之相比，主力店的灵活性少，租金的递增也相应更少，对购物中心整体租金贡献确实低。三是一些主力店占用了购物中心相对较好的位置，占用了太多优质资源。通常来说，主力店都会设在临近主出入口客流量最佳的地则，这些地方也正是购物中心原本租值应该最高的位置，但是把这些位置给了主力店，其相对更低的租金，就必然会让整体回报大受影响。
结合上述购物中心主力店的利与弊，我们在对项目规划及定位时，一定要充分经过考虑反复测算，根据项目的规模及所处商圈环境等实际情况，科学而慎重决定是否引入或如何引入合适的主力店，才可能有效地带动项目的各项经营、促进项目的发展。
