中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家
<原创>作者：焦宗欣
关于这个话题一直都是地产企业讨论的热点，今天小编和大家一起来分析。
一、什么是城市配套费
城市配套费是指用于城市规划区范围内的城市道路、桥涵、供水、排水（排污、排洪）、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理、消防设施及天然气、集中供热等城市市政公用设施建设。
城市配套费是由市住房和城乡建设规划局征收的，具体按建设项目的建筑面积计征。城市配套费属专项收费，征收时使用财政部门统一印制的城建专项收费票据。
二、税法文件的规定
（一）财政部、总局文件：
《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
（二）地方文件：
1、成都文件
成都财行便函[2017]14号文件规定：房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费（一般计入开发成本）是在取得土地使用权之后环节发生的费用，该费用不是为取得土地使用权而支付的，应暂缓征收契税。成都针对大市政配套费是否计入契税的计税依据是有特别规定的，它们认为市政配套费是在取得使用权之后缴纳的，不应计入契税的计税依据，所以，成都的规定是暂缓征收。
2、河南文件
中国人民政治协商会议河南省第十二届委员会（第一次会议1210075号提案）
2007年9月，郑州市出台《郑州市人民政府关于印发郑州市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》，从2007年10月1日起，开征城市配套费，凡在郑州市新建、扩建和改建建设项目(含临时建设项目)的单位和个人,均应按照办法缴纳城市配套费。城市配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征,每平方米征收170元。同时，办法规定：建设单位和个人应当在办理《建设工程规划许可证》前办理城市配套费缴费手续。 目前，省地税局根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第二款“以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内”的规定，将城市配套费作为契税计税依据。 但地产企业认为，根据省发改委、财政厅《关于对郑州市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的批复》，“建设项目交纳的城市基础设施配套费，属于政府的非税收入，应计入建设工程造价”。城市配套费不是土地出让价格的组成部分，而是土地出让人在取得土地使用权后，为了后续的项目开发而向政府缴纳的政府性基金，因此，不应将城市配套费作为契税计税依据。此外根据《河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》〔2013〕5号的规定，契税纳税期限为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。但是按办理流程来看，城市配套费应在办理土地使用证之后，领取《建设工程规划许可证》之前缴纳。从上述规定可以看出，当契税纳税义务发生时，城市配套费的交费义务尚未发生，甚至配套费的计算依据也不能准确确定。 在其他省市执行过程中，2017年4月17日，成都市地税局发布《关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知》，“ 针对成都市建委按建筑面积收取的特大城市市政基础设施配套费是否计入契税计税依据的问题我处请示了省局，省局根据国家税务总局口头答复，回复了我处。现将相关问题通知如下：总局和省局均认为，房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费（一般计入开发成本）是在取得土地使用权之后环节发生的费用，该费用不是为取得土地使用权而支付的，应暂缓征收契税。2017年8月8日，江苏省地税局在答复地产企业问题时明确“如果配套费发生在国有土地出让合同签订环节，属于承受人为取得国有土地使用权而支付的经济利益，应作为契税计税依据；如果市政配套建设费未在土地出让合同中明确的，发生在承受人办理土地证之后，领取建设工程规划证之前，按照建筑面积标准收取的，不应作为契税计税依据征收契税”。
因此，我们建议： 在国家税务总局正式文件出台前，暂缓将城市基础设施配套费计入契税计税依据，从而降低房地产开发企业税收成本，增强企业信心，促进河南房地产业健康发展。
河南省财政厅对河南省政协十二届一次会议第1210075号提案的答复（豫财办案[2018]26）：
贵单位提出的关于“暂缓讲城市配套费计入契税计税依据”的提案收悉。经与省发展改革委、省地税局共同研究，现答复如下：
目前，我省主要依据（财税[2004]134号）政策规定计征契税。关于成都市地税局将城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的情况，我们向国家税务总局进行了了解，国家税务总局已责成四川省地税局纠正。按照管理权限，税收政策制定、解释属于财政部和国家税务总局事权。贵单位提出的“暂缓将城市配套费计入契税计税依据”问题，主要涉及税收税收政策解释。下一步，我们将联合省地税局积极把提案内容向财政部和国家税务总局反映，呼吁财政部和国家税务总局尽快研究本提案提出的问题。
三、本文观点
从上述成都地方性文件及河南财政厅的回复文件来看，两省存在不同意见，成都暂缓征收的规定，河南未认可，但也未作出明确回复。
结合（财税〔2004〕134号）文件，该文件中的市政建设配套费就是通常所说的配套费。明确了出让土地的契税计税依据，不能等同于土地出让金或者合同价款，还应包括承受人支付的与取得土地使用权直接相关的政府行政性收费和政府性基金。但不包括项目开发过程中应缴纳的城市基础设施配套费，城市配套费是由市住房和城乡建设规划局征收的，具体按建设项目的建筑面积计征。
且从目前房地产开发企业的报批报建办理流程来看，在办理土地证之后缴纳的，所以不属于土地成本的构成部分。
但实际操作中，有些税务机关根据财税〔2004〕134号文件，认为对城市基础设施配套费计征契税，需要和主管税务机关协调沟通。
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