卖身建发，疫情+房地产政策打压红星美凯龙倒在黎明前？
智通财经APP了解到，1月9日，红星美凯龙（01528，601828.SH）发布公告称，厦门建发（600153.SH）正就以现金方式意向受让红星控股持有占少于30%公司总股本的A股股份事宜进行商讨，厦门建发实际控制人为厦门市人民政府国有资产监督管理委员会，该事项或最终可能导致红星控股失去对上市公司的控制权。由于该事件并未落地，红星美凯龙A股已于1月9日起停牌，而港股则继续交易。
受该消息的影响，当日港股红星美凯龙股价大涨，盘中一度涨超30%，后有所回落，两日累涨18.11%。
疫情之下，业绩不断下滑
据了解，美凯龙的控股股东为红星控股，实际控制人为车建兴。截至2022年12月31日，美凯龙总股本43.55亿股，包括A股约36.13亿股（占总股本比例82.98%）及H股约7.41亿股（占总股本比例17.02%）。其中，红星控股直接持有美凯龙约26.18亿股股份，占总股本的60.12%，红星控股的一致行动人西藏奕盈企业管理有限公司、车建兴、陈淑红、车建芳等合计持有美凯龙约1860.76万股，占总股本的0.43%。
据财报显示，美凯龙主要通过经营和管理自营商场、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，开展家装、设计等范家居消费服务。公司建立的“红星美凯龙”品牌在一二线城市家喻户晓，据2021年财报显示，红星美凯龙占中国连锁家居卖场市场份额17.5%，占家居卖场（包括连锁与分连锁）市场份额7.4%，均为同业第一。截至2022年9月30日，公司经营共计94家自营商场，279家委管商场，通过战略合作经营8家家居商场，此外，公司以特许经营方式授权58家特许经营家居建材项目，共包括470家家居建材店/产业街，经营规模/卖场数量在行业领先。尽管公司是业内龙头企业，红星美凯龙亦在持续扩张，截至2022年9月30日，公司有19家筹备中的自营商场(其中自有16家、租赁3家)，筹备的委管商场中有323个委管签约项目已取得土地使用权证/已获得地块。
据沙利文，2021 年我国家居市场销售额为 5.1 万亿元，作为国内龙头企业，为何会落到“卖身”的地步？
实际上，疫情这几年以及房地产调控政策对公司的经营影响极大。据智通财经APP了解，疫情前，红星美凯龙凭借自营与委管卖场双轮驱动，及家装业务的发力，收入处于增长区间。2019年实现营收164.7亿元，同比增长15.7%。
疫情发生后，公司委管门店拓展与家装等业务拓展受阻，且公司2020年主动对部分商户进行免租，2020年公司营收同降13.6%至142.4亿元。2021年，得益于品类调整、租金上涨、出租率回暖，公司营收同增9.0%至155.1亿元。
2022年疫情反复，公司委管业务、家装及商品销售业务受限，前三季度营收同比下滑7.67%。疫情影响下业务开展受限，非经常损益也对公司2021年盈利造成一定拖累。2020年公司归母净利同降61.4%至17.3亿元，主要原因系疫情影响下，公司针对部分自营商场给予租金优惠、品牌咨询委管及建造施工推进受限、投资性房地产公允价值评估放缓所致。2021年归母净利同比增长转正，但仍未恢复至2019年的50%，除业务开展受限，也与公司对使用权资产进行资产减值及信用减值有关。2022年前三季度，公司扣非归母净利同比下降23.68%至11.21亿元，主要系委管及家装业务因疫情受限所致。
单季度拆分来看，2022年第三季度公司实现营业收入35.27亿元，同比减少8.42%，实现归母净利润2.93亿元，折合成全面摊薄EPS为0.07元，同比减少47.25%，实现扣非归母净利润1.84亿元，同比减少60.20%。
不仅如此，公司的毛利率亦不断下滑。2016-2019年公司毛利率下降主要为低毛利率的商品销售及家装、工程施工建设业务收入占比提升所致。2020年后，疫情对除自营卖场以外的其他业务造成负面影响，盈利能力均出现一定程度减弱。2022年前三季度，公司毛利率继续下滑至60.18%，同比下降2.91个百分点。单季度分拆来看，第三季度综合毛利率为55.91%，同比下降6.21个百分点。
业绩的不断下滑，对于负债并不低的红星美凯龙而言也造成了巨大的打击。
多次出售资产，皆因高负债？
据红星控股债券发行人财报数据显示，截止2022年上半年末，红星控股总资产为1874.88亿元、总负债1229.18亿元；其中，一年内到期的流动负债为662.25亿元，货币资金仅87.57亿元。截至2022年12月底，红星控股持有的红星美凯龙约70.96%股权处于质押融资，较2022上半年末的60.53%进一步上升。
此外，公司三季报显示，截止2022年9月30日，美凯龙的总资产1336.35亿元，总负债760亿元。其中，货币资金为57.38亿元，短期借款22.75亿元，一年内到期的有息负债73.42亿元，短期偿债存在一定缺口。
高额的债务，也是红星美凯龙考虑出售股权的主要因素。事实上，这并非“红星系”首次出售资产。早在2021年6月，美凯龙曾将旗下7家物流子公司以23.12亿元出售给远洋资本。当年的7月份，红星控股出售旗下优质房地产业务板块红星地产70%股权予以远洋资本，交易价40亿元。此后的10月份，美凯龙物业80%股权出售，受让方是旭辉永升服务，现金代价为6.96亿元。
多次的资产出售，也侧面印证公司此次出售股权与公司资金压力过高有关。若此次实控人能换成建发，对红星美凯龙而言，无疑是重大利好。
据获悉，建发股份第一大股东为建发集团，建发集团是世界500强企业，实控人为厦门市国资委，主营业务包括供应链运营业务和房地产业务两大主业。
目建发股份已逐步发展成为闽系房企新龙头，地产投资遍及全国70余座城市。2019年至2021年，建发房产营收分别为3372.39亿、4329.49亿、7078.44亿，年平均复合增长率为44.88%。
近两年，房地产行业发展明显放缓，建发股份却未放缓发展地产业务的脚步。财报显示，截至2022年9月30日，建发股份供应链运营业务分部总资产为1834亿元，房地产业务分部总资产达5919亿元，是供应链业务资产规模的三倍有余。
不仅如此，根据CRIC公布的12月百强房企销售排行榜，建发房产2022年销售总额为1703亿元,同比下滑0.5%，其12月单月销售金额255亿元,同比增长10%。若加上持股95%的联发集团销售金额，建发房产2022年总销售金额2158亿元，同比仅下滑7%。
不难看出，建发实力相当雄厚。不过对于此次收购红星美凯龙，资本市场似乎并不买单。自建发股份发布公告后，公司股价便“喜提”跌停，两日大跌11.25%。
而资本不买单的重要因素或在于市场并不认为红星美凯龙是个优质资产，不管是其商场租赁业务亦或是其家居业务，在疫情下都受到了极大的冲击，而疫情后能否恢复尚待商榷。但接盘红星美凯龙也意味着建发不得不“背上”相关的债务，可能会影响公司继续拿地。
