3月31日消息 题：疫情下的上海物管行业发展
作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官
3月31日，上海正式开始全面采取全域静态管理、全员核酸筛查、全面流调排查、全民清洁消杀等综合防控措施。
近一段时间以来，包括上海、深圳、长春等地的疫情依然严峻，部分城市实行了封闭式、半封闭式管理。于此期间，物业管理的作用再一次凸显，而疫情也成为优质物管企业的“试金石”。
从行业发展视角来看，近两年以来，物管企业一直在努力冲规模。对企业而言，基础物业管理服务收入仍是发展基本盘，项目物业费水平以及可拓展市场规模是影响企业收入的两大要素。
物管行业有明显的存量属性，城市住宅市场容量决定了企业可拓规模的大小。因此，物管企业需要优选发展城市，从市场容量了解不同地域的市场空间、市场化程度等，以此进一步扩大市场规模。
上海住宅物业管理规模最大
综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，克而瑞物管预计，2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021—2025年的年复合增长率将达到3.2%。
根据各地统计年鉴显示，截至2020年，重庆存量住宅规模最大，为8.8亿平方米，上海、北京紧随其后，分别为7.1亿平方米、6.2亿平方米。
从住宅物业管理覆盖情况来看，上海住宅物业管理规模排全国首位，规模达到7亿平方米，重庆和北京紧随其后，两大城市住宅物业管理规模均为5.9亿平方米。
在二线城市中，成都、武汉的市场规模较为突出，城市住宅物业管理规模已跻身全国前五位，体量均超过5亿平方米。
图1：20城住宅物业市场规模
数据统计年鉴、CPIC、克而瑞物管
上海物业管理覆盖率领先全国
2022年1月以来，政策为行业指引方向，比如推进全国居住社区，尤其是存量老旧小区走向物业管理全覆盖，行业将迎来业务量的扩容。
根据克而瑞物管监测，2020年，全国物业管理覆盖率为69.3%，整体比例依然不高。在重点监测的城市中，上海物业管理覆盖率领先全国，2020年上海住宅物管覆盖率已提升至98.4%。近几年来，上海物业管理覆盖率增长迅速，公开资料显示，2019年上海物业管理覆盖率为81.1%，其中住宅物业管理覆盖率为97.7%，显著高于非住宅62.1%的比例。
物业待覆盖面积无疑将扩大物管行业的市场容量。克而瑞监测的重点20城中，重庆、苏州和青岛的待覆盖面积排全国前三，其中重庆待覆盖面积达到2.9亿平方米，是重点20城中待覆盖面积最大的城市。
严格来讲，城市内未覆盖物业管理服务的多为老旧小区，对想要切入老旧小区，或以老旧小区作为主要拓展对象的企业而言，这些城市无疑是重点关注区域。
图2：重点20城住宅物业待覆盖面积(亿平方米)
数据CPIC、克而瑞物管
研究显示，企业收取的物业费与楼龄要直接挂钩，楼龄越短的项目物业费普遍越高。根据克而瑞物管监测，重点20城平均物业费为2.35元/平方米/月，而楼龄5年及以下的项目平均物业费为2.7元/平方米/月，相较于平均水平高出15%的费用。因此，物管企业想要发展，楼龄较短的项目是重点关注对象。
图3：重点20城住宅平均物业费
数据CPIC、克而瑞物管 备注：“新项目”特指楼龄5年及以下的项目
图4：重点城市5年及以下楼龄住宅项目规模(亿平方米)
数据CPIC、克而瑞物管
上海市场活跃度最高
住宅物管市场化程度决定企业可获项目的难易程度，而业委会成立情况一定程度上反映城市物业管理市场化程度。
从一线城市业委会成立率来看，上海遥遥领先，截至2021年11月，上海市业委会组建率已超过95%。广州、深圳业委会组建率与全国平均组建率30%的水平基本接近，北京业委会成立率仅为22.5%，低于全国平均水平。
图5：一线城市业委会成立率(%)
注：上海截至2021年11月，深圳截至2021年8月，广州截至2021年11月，北京截至2021年5月
数据物业协会、克而瑞物管
从另一个关键指标来看，城市中标数量更直观体现市场化程度。据克而瑞物管不完全统计，2021年，全国物业管理服务招投标市场中，中标项目累计达到55087个，中标总金额达到620.25亿元。
聚焦重点20城数据，2021年，上海的全国物业管理服务招投标市场最为活跃，全年累计中标项目达8845个。广州排在第二位，但中标项目数量不足上海的三分之一。
图6：2021年重点20城中标项目数量(个)
数据CPIC、克而瑞物管
疫情洗礼下的物管行业，当前已行至关键的十字路口。物管企业要实现规模效应，必须优选发展城市，做浓城市密度。而市场容量是物管企业进入并实现高额营收目标的关键指标。
物管企业拓展城市白名单的最终确定，需要对有效市场、细分市场容量作出正确判断。随着物业管理全覆盖的推进，老旧小区、失管小区物业均是物管企业值得关注的机会。
本文由研究院选编，因选编产生的作品版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者，不代表观点。
责任编辑：李惠聪
