2月11日消息 题:二手房参考价是深圳楼市的长效机制
作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员
2月8日,深圳二手住房参考价格机制发布一周年了。估计谁也没想到,二手房参考价会成为导致深圳二手房市场剧烈调整的原因。2021年,深圳二手房成交量只有40699套,创下近15年来新低。
二手房参考价有几个效应:
一是降低杠杆。银行将参考价作为贷款评估价,意味着参考价对个人买房来说,具有提高首付,降低贷款额度的效应。
二是斩断价格循环上涨的链条。借助加杠杆推高房价,并带动更多购买力进入市场,驱动房价进一步上涨,这是深圳二手房价格上涨的一般逻辑。参考价落地后,这个链条被斩断了。
三是引导市场预期。没有参考价,买卖双方和中介就按实际成交价作为价格锚,这为楼市炒作提供了机会。比如,多数片区供求紧张,放盘比较小,可以人为操控房源、带动房价上涨,房价上涨预期实现,会驱动买家入市,带动房价进一步上涨。参考价框架下,市场主体开始将价格锚转向了参考价。
据中介统计,在目前的交易中,大概有2/3左右的交易单,其均价在参考价左右。参考价实施之初,不到15%。
深圳二手房价已连续八个月环比下跌。按照参考价政策的规定,今年初应该对3595个小区的参考价进行调整,但笔者认为,现在面临两难的困境:
一方面,如果按真实价格的变动,很多小区就应该下调参考价。但这意味着,二手房参考价实现了价格下跌,且政府或许在有意引导价格进一步下跌,这会带来市场预期不稳,买家更加谨慎的结果。重要的是,价格下跌意味着无法向银行借到更多钱,在房价居高不下的情况下,这对合理需求的释放是一个阻碍。另外,对卖地来说,也不是一个好消息。
目前,促消费、稳预期、保稳定,促进房地产市场良性循环,成为楼市政策的新重点。这么看的话,下调参考价不太合时宜。
另一方面,如果上调参考价,不符合目前的市场运行态势,与国家公布的深圳房价运行指数不相符,而且可能会传达托底和救市的信号。
当然,如果从去除泡沫的决心、树立楼市调控的决心和信心来看,也不排除一定幅度下调参考价,既反映房价的真实变化,也给市场传达积极的信号,让市场放弃任何幻想。
此外,也有可能是对深圳南山、宝安中心区等中西部实际成交价格明显下调的区域下调参考价;其他区域保持稳定,甚至适度上调。当然,最主要看银行是不是继续按参考价贷款。如果银行暗中放松,像过去那样按银行自己的评估价贷款,甚至还做“高评高贷”,参考价也就失去了效应。
总之,二手房参考价,发挥有为政府的作用,夯实地方主体责任,这是深圳楼市的长效机制,银行严格按参考价贷款,也是题中之义。这显示了去杠杆、去泡沫的信心和决心,值得称赞。既然是长效机制,就要坚持,即便是微调,也有底线。因为,这是一项“开弓没有回头箭”的改革。
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责任编辑:宋亚芬