年末各地大折扣“工抵房”激增 变相降价还是更大的套路？
每经记者 黄婉银
近两个月来，以“工抵房”“内部房源”“一口价房源”为名的新房房源开始频繁地出现在各地房地产市场，其价格较此前销售的正常房源普遍低一些，个别房源折价幅度也较大。
据《每日经济新闻》记者不完全统计，10月以来，无论是一线城市还是二三线城市均频繁地出现“工抵房”房源的宣传信息，包括广州、厦门、武汉、合肥、苏州、徐州、南昌等地，折扣幅度在75折到9折不等。
记者发现，这些“工抵房”房源有的确实是用来抵扣工程款、户型楼层较差的特殊房源，有的却是披着“工抵房”外衣实则降价促销的房源。有购房者确实被“工抵房”价格吸引想捡漏，但需要注意，“工抵房”存在诸多风险。
“让利150万/套”
“工抵房”一般指工程抵押房，在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，会向银行或房地产的相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资贷款，抵押该房地产项目中尚未出售房屋的全部(或部分)产权或使用权。
一般情况下，“工抵房”之所以便宜，主要因为开发商将房子抵押给债权方时就已经折价；或为滞销或者瑕疵类产品；或为降价促销，回笼资金，以“工抵房”的名义让降价合理化。
10月初，广州荔湾雅居乐天际715就推出了一批引发市场热议的“工抵房”，因为这批工抵房的让利幅度达到了150万元/套。中介对其的宣传是“原价550万-600万元，由于工程公司急需回笼资金，特批30套，一口价仅需350万元/套起，复式住宅64-67平方米。”
“从10月开始，关于‘工抵房’的宣传信息就多了起来，11月更是出现了一堆‘工抵房’、‘特价房源’项目。”一名武汉房地产业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时如是表示。
比如武汉帝大御璟城、千山凌云均打出“工抵价”、“工抵房”口号，关于帝大御璟城的宣传海报显示好楼层可以去到11xxx元/平方米。记者以购房者身份从代理该楼盘的中介人士处了解到，该项目均价是12500元/平方米，个别户型均价可以去到11600元/平方米，顶楼房源有的可以做到均价11300元/平方米。
“近段时间‘工抵房’之所以激增，主要是年末工程方对工程款需求迫切，因为年关将至，拖欠农民工工资后果较为严重”，同策研究院资深分析师肖云祥在接受记者采访时表示，从行业面看，房企目前流动资金情况并不乐观，而部分城市的限跌令使得房企并不能通过直接促销降价的形式快速回笼资金，所以采取“工抵房”的形式来偿还工程款。
一位合肥房地产资深人士也告诉记者，最近新房渠道关于“工抵房”、“特价房源”的促销很多，部分房源的折扣幅度在86折，还有的可以做到8折。
10月初，江苏徐州吾悦华府也推出了“工抵房”优惠活动，原价7000多元/平方米，而“工抵房”的售价是5388元/平方米。
克而瑞研究中心指出，从“工抵房”的区域分布来看，数量和城市市场热度呈现负相关关系。广州、南京、苏州和厦门等城市10月均迎来阶段性疲软，桂林、徐州等三四线城市也表现平平甚至承压，市场下行的城市“工抵房”数量往往较多。
变相降价促销？
作为小众营销手段之一，“工抵房”已存在于房地产行业多年。在市场上行时期，“工抵房”与正常房源的价格差异不会太大，且基本都属于户型楼层较差的特殊房源。
一位西南地区专做房地产装修的工程人士对《每日经济新闻》记者指出，其承接过一个龙头房企在西南的房地产项目，结款时部分款项就被几套“工抵房”抵扣，这些房源普遍都是顶楼或底楼这类“天地楼层”，本身就比正常房源便宜一点。
但近期出现在市场的“工抵房”，有不少是在变现降价促销。
一位TOP50房企人士告诉记者，他们去年推出过真正的“工抵房”，一共只有50套，是工程承包方抵账房源，由工程承包方指定签约主体，项目上协助办理相关手续，除“工抵房”外其他房源无大幅度价格波动。
记者也从一位代理人士处了解到，目前上文提及的雅居乐天际715仍有“特价房源”在售，总价370万-400万元/套不等。
肖云祥补充指出，不排除开发商以“工抵房”形式来促销的可能。虽说价格比市场价格要低，但“工抵房”存在诸多风险，购房者需要谨慎。
江苏徐州吾悦华府推出“工抵房”优惠活动后不久，就收到了徐州市贾汪区市场监督管理局下发的责令改正通知书。通知书显示，徐州市贾汪区亿睿房地产开发有限公司(以下简称亿睿公司)以“工抵房”的名义对宣传降价销售商品房的行为违反了相关规定，责令停止违法行为。
随后，亿睿公司发布声明称，吾悦华府“工抵房”优惠活动取消执行，并恢复按原市场价格销售。
克而瑞研究中心认为，不少“工抵房”在宣传时也会打出“清尾工抵房”口号，与特价房同理，因此二者差距不大。不过需要注意的是，特价房往往是难以快速去化而让利，“工抵房”则可能涉及企业难以结算工程款项的问题。
