有这么一个国家，实施了超过30年的土地财政，并且，依靠着卖地收入，偿还了几乎所有的政府债务。
当大家都以为，这种土地财政，可以一直持续下去的时候，该国的土地财政，却以一种谁也想不到的方式崩溃了，地价暴跌，房地产价格随之大跌，连带着该国经济，陷入到一场严重的萧条之中……
这个国家，不是中国，也不是你知道的日本，而是——你完全想不到的美国！
美国的土地财政，始于刚刚从英国独立之时。 话说在1783年，在英国承认美国独立的《巴黎条约》中，除了承认13块殖民地独立之外，还把阿拉巴契亚山脉以西、密西西比河以东、佛罗里达以北、五大湖以南的英国殖民地，都划给了美国。
好家伙，就这块儿土地的面积，足足有150万平方公里，几乎是原来13块殖民地总面积（80万平方公里）的两倍。 当时的美国，还没有成立联邦政府，只有一个从大陆会议转变来的邦联国会，协调13个州之间的事务。
为处置这一大块地儿，邦联国会先后出台了1784年法令（The Ordinance of 1784）、1785年土地法令（Land Ordinance of 1785）和1787年西北法令（The Northwest Ordinance 1787），一方面规定了美国在新的土地上建立州的原则，另一方面也开创了国家土地所有权制度。
什么叫国家土地所有权？就是说，英国人划拉给美国这150万平方公里的土地，属于美国政府。 邦联国会规定，将新领土划分为6个领地，任何一个领地的居民，达到2万即可建立议会，达到6万之后，就可以独立建州，新的州和原有的13个州享有完全一样的权利。 如何让领地里的居民增加呢？当然是卖地了，鼓励新移民买下土地，在新领地定居，不就变成居民了么？ 这就是美国土地财政的开始。
在卖地方面，邦联国会规定： 出售土地的最低限额为640英亩，售价为1英亩1美元，买主必须在1个月内付全款。
至于出售公共土地所得到的资金：“用于偿还债务或者履行偿债业务，……，而且只适用于此类使用”。 原来，为了独立，代表北美13块殖民地的大陆会议，发行了大量的“债券”借钱。独立战争胜利之后，13个州当然都认为，前面为支持独立，我们已经付出够多了，大陆会议借的钱，当然应该找邦联国会要，关我们什么事儿？
现在，有了这么一大块儿土地，邦联国会用来卖地还债，那不是很正常么？ 除了商量还债，13个州之间还有其他的事儿要协商，于是就有了费城制宪会议。 1787年5月－9月，在13个州的代表们来回扯皮和妥协中，美国的国父们，一起签署了将13个州联合的契约。契约全文，只有薄薄的一页羊皮纸（见下图）。
就是这薄薄的一页纸契约，造就了如今全世界最强大的国家——美国。 因为，这是人类历史上的第一部成文宪法：《美利坚合众国宪法》。
这里多说一句，美国的政治制度叫做“联邦宪政共和制（Federal constitutional republic）”：联邦的意思，就是13个各自拥有主权的州，联合组建政府，大家都认这个联邦政府；宪政的意思，就是国家和政府，均由宪法而成立，权力必须在宪法规定下行事；共和的意思，就是国家和政府的一切权力来源于公众，也必须为公众服务。 美国，由此成为了全球第一个现代联邦制国家。
说明：美国国名中的“States”，本义是“国家”或“邦国”，美国邦联（Confederation），本质上与今天的欧盟、东盟、独联体等国家联盟没有区别，13块殖民地就相当于具体邦国，并没有一个统一的行政权力、立法和司法的中心。
相比之下，美国联邦（federation），则有着自己的行政权力中心、立法中心和司法中心，联邦中央政府的法令，各邦国也必须遵守，各邦国的军事和外交政策，通常也委托联邦政府实施——说白了，邦联是国家联盟，而联邦则是一个国家。
1789年3月，这部《美利坚合众国宪法》获得了9个州的批准，正式生效；1789年4月，根据宪法规定，美国选举成立了以华盛顿为总统的第一届美国联邦政府。 根据宪法规定，联邦政府拥有独立课税权，各州将进口的关税，让渡给联邦政府，作为联邦政府的主要收入。另外，联邦政府可以课征酒税等间接税，而各州政府则主要课征财产税、人头税等直接税。
不过，独立之时的美国，关税收入并不算高，仅偿还独立战争期间的债务和利息，就占用了联邦政府的绝大部分收入，国库严重亏空，财政入不敷出。 更要命的是，当时13个州政府，不仅拥有独立的行政权，而且可以独立发行货币、发行债券，甚至各州的货币名称和计量单位也都不一样。
有一些州改用了联邦政府规定的美元，但还有一些州，坚持使用原来的英镑体系……
为了确立联邦政府权威，统一美国的货币和财政，时任财政部长汉密尔顿向国会提交报告，建议联邦政府不仅偿还大陆会议的全部债务，还应把各州战争债务都承揽下来，条件就是：各州政府放弃铸币权和发债权，由联邦政府统一发行国债筹集资金。 说白了，就是用代偿债务作为交换条件，让联邦政府信用，永久代替各州政府信用。 1792年，汉密尔顿的报告在国会得到批准，美国开始在欧洲金融市场正式发行长期国债。
对于在契约上成立的美国联邦政府的信用，欧洲金融市场相当认可，联邦政府很快就筹集到大笔资金，一年之内就彻底偿还了以前的所有旧债务，将其转换为新的低利率长期国债。
数据来源：《美国财政史》。
联邦政府成立之后，觉得邦联时期卖地的价格太低，于是国会重新制订了1796土地法令（Land Act of 1796），将土地售价提高到每英亩2美元，但最小出售限额仍为640英亩，50％支付现金，另外50％为一年期贷款。
由于单位面积偏大，且基本要求全款，一次性拿出1000多美元，对当时的美国人来说几乎是天价，由此导致购买者很少。从1796年到1800年，总共只售出了5万英亩的土地。
于是，联邦国会重新制订了“1800年哈里森土地法案”（Harrison Land Act of 1800），将土地面积限额从640英亩减少到320英亩，每英亩最低售价仍是2美元，土地购买者可以支付25％的现款，其余为2－4年的贷款；如果一次性支付现金，可以获得8％的折扣。
表格来源：《美国财政史》。
虽然可以分期付款，但面积限额还是太大，联邦政府的土地售卖量仍然很低。 到了1803年，法国的拿破仑有意称帝，并且打算与英国开战，极度缺钱，而此时美国驻法大使，正在联邦政府授意下，向法国询问能否购买密西西比河的出海口——新奥尔良港。
拿破仑说，别整这一个港口了，我干脆把整个路易斯安那地区，全都打包卖给你们如何？ 价格呢？1500万美元（8000万法郎），每英亩只要3美分。 美国大使欣喜若狂，在询问了时任美国总统杰斐逊之后，当机立断地敲定了这笔买卖，并于1803年4月和法国签了购地条约。
你要是问，美国政府不一直都很穷么，哪里有钱来买地呢？ 答案是，可以找法国人借啊！ 你别笑，也别以为我脑子坏了，历史事实就是这样的。 美国政府与法国政府约定，1500万美元中，375万美元（2000万法郎）是法国政府欠美国公民的债务，这部分钱美国政府代为偿还，就算支付给法国了；另外的1125万美元（折算6000万法郎，含300万美元定金）美国政府发行国债，由英国巴林银行和荷兰Hope公司承销，这些债券主要面向法国人销售，然后分期支付给法国政府。
好家伙，用法国人的钱，买法国人的地，美国领土面积又瞬间扩大了近一倍（路易斯安纳总面积为214．4万平方公里），联邦政府所掌握的土地面积达到了360万平方公里。
为了鼓励卖地，联邦国会通过了1804年土地法案（Land Act of 1804），将一次出售的土地限额降低为160英亩，每英亩最低售价和支付方式不变，若一次性用现金付清全部土地款，每英亩土地的价格可优惠至最低1．64美元。
你看看，人家美国联邦政府多会做生意，3美分／每英亩买到的土地，转手卖给新移民，最低都是1．64美元／英亩。 由于面积和价格较为合适，吸引了大量土地投机商抢购，这些投机商在购买土地后再切分为小块，转手卖给新移民和置业者。
大批的新移民越过阿巴拉契亚山脉，轰轰烈烈的西进运动拉开序幕，新移民们的美国梦，也由此启航，如今美国西部的很多著名家族，其祖先都是这些新移民。 当然，最大的获益者是美国联邦政府。根据联邦法案规定，除创始13州之外的新拓展土地和新加入州土地，都归联邦政府所有，联邦政府获取了大量土地的支配权，并通过拍卖土地，获得了巨额出让金。
就这样，美国联邦政府不断向西部扩张领土，然后又一路把土地分割了卖给新移民。当时的美国联邦政府，财政收入第一大收入来源是关税，第二大来源就是土地出让金，美国正式进入了土地财政时期。
因为这个原因，美国政府也极有动力在西部获取土地：
1810年，从西班牙手中获取西佛罗里达地区；1818年，从英国手中取得落基山脉以西区域；1819年，从西班牙手中获得东佛罗里达地区；1845年，吞并孤星共和国德克萨斯；1846年，从英国人手中，获得北纬49度线以南的俄勒冈地区；1848年，通过发动对墨西哥的战争，获得新墨西哥和加利福尼亚地区；1853年，因为要修建加州和德州铁路，美国又从墨西哥购买了7．7万平方公里的土地；……
美国联邦政府土地财政美国政府债务
