17日统计局公布了2021年的房地产数据，新房交易超过18万亿，达到历史的天量水平，那么未来的市场走势如何？这里从几组数据做简单分享：
1.新房交易额超过18万亿，再创历史新高。尽管2021年面临着疫情、调控、开发商债务危机等诸多风险冲击，新房销售再次冲高。换个角度看，中国自1998年房改以来，新房累计交易额为150万亿，过去三年达到51万亿，占比达到1/3。可见，过去三年才是房地产真正意义上的黄金时代，18万亿很可能是一个历史顶部。
2.“十四五”期间我国新房交易总额有很大可能超过75万亿，换言之，2021-2025年仍然是新房交易的高峰期。 “十三五”期间，我国新房交易总量达到85亿平方，交易总额达到73.5万亿；2021年作为“十四五”开局之年，18万亿的交易额是一个很高的起点，未来几年将会有所下降，但不会出现大幅度下跌。从总量上看，2021-2025五年累计交易额有可能会突破75万亿，年均15万亿左右。因此，未来几年并不悲观。
3.2021年新房渠道市场达到4万亿左右，渠道费率基本稳定，保持在2.3%左右。根据我们的调研，通过中介渠道完成的新房交易总额大概在4万亿左右，换言之，全国平均的渠道成交占比只有22%，未来仍然有比较大的成长空间。但是随着开发商利润率的降低、新房售后风险的出现、国有企业占比上升等诸多因素的影响，渠道市场也将告别过去几年的野蛮生长，未来渠道市场将更加规范、透明，中介渠道必须变成创造增量价值的服务生。
考虑到未来新房市场仍然巨大，且渠道成交占比稳步上升，预计2025年渠道交易总额有可能突破8万亿，渠道佣金市场达到2000亿左右。可以想象，这个佣金规模仍然大于二手佣金总量。因此，我认为虽然过去三年形成的、简单粗暴的新房模式不可持续，但是渠道市场仍然是不可或缺且快速成长的市场。未来仍然需要渠道，但未必是今天的渠道。
4.2021年二手交易市场总规模超过7万亿，未来几年将稳步增长，预计每年产生5000左右的交易增量。我们之所以对未来几年的二手市场有信心，主要不是因为换手率的上升，而是存量规模的上升。新房从交付、装修、入住、租赁再到产生二手通常存在3-5年的周期，考虑到过去五年累计完成的新房交易总额高达80万亿，按照2.5%的正常换手率，这个80万亿也将在未来几年逐步释放2万亿的增量。
5.短周期来看，2022年3-6月将会二手交易的高峰，这四个月的全年交易占比有可能达到50%，抓住大三月开始的“交易窗口”是关键。当下的市场虽然有所恢复，但是新增入市客户量仍然有限，更多是存量购买力的释放，市场真正意义上的回暖将发生在3月份，一是因为房贷额度的集中释放；二是因为业主预期的调整，当下的溢价率仍然保持在8-10%，说明市场预期仍然很弱，预计3月份恢复到5-6%的正常水平，届时市场才会出现真正的供需两旺。一旦市场回升，这种情况将保持3-4个月左右，部分城市将会再度出现房价上涨压力，调控预期很有可能再度出现，例如仍不能排除明年二手房参考价在个别城市进一步实施的可能性。因此，总体上判断，2022年3-6月份既是交易集中释放的时间窗口，也是调控政策的平静期。尽管如此，仍然不能采取过去简单拉规模的方式抢交易，而是要更多地发挥管理的价值。
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