地产公司和教育的结合，历来已不是什么新鲜事。从1994年，碧桂园第一个吃螃蟹，各大地产商便纷纷开始入局教育领域。
起初，地产和教育几乎可以称得上是“黄金搭档”。
但如今“学区房”的弱化，或许将使教育地产迎来最难时刻。
碧桂园、万科、绿地，纷纷入局做教育
1993年，为刺激广东顺德郊区碧桂园楼盘销售，碧桂园集团创始人杨国强想到建学校。1994年，碧桂园与北京景山中学合作的学校开园，吸引了大量买房家庭，拯救了当时“濒危”的碧桂园楼盘。
随后，海亮地产、恒隆地产、万科等众多地产商跟进。
2014年，碧桂园分拆了教育集团，并于2017年更名为博实乐教育赴美上市。官网显示，博实乐目前拥有在校生5.1万多名，在全球拥有超百所园校与英语培训中心。
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同为地产业龙头，万科比碧桂园晚两年起跑，入局方式是“傍名校、引名校”。1996年，万科与复旦大学附中合办了一所九年制民办学校——复旦万科实验学校，这是万科第一次尝试办学。
随后，在碧桂园拆分教育集团同年，万科明确提出转型“城市配套服务商”。先后推出梅沙教育、德英乐教育等品牌。梅沙教育包括全日制学校、幼儿园、户外教育及培训课程等，德英乐教育覆盖 K12。
入局教育领域后，万科开始看好营地教育在国内的发展，通过社区营地、城市营地、户外营地等，来解决孩子的择校问题、放学后无人看管、寒暑假孩子的安置问题等教育痛点。
绿地的经营思路则是打造教育城、产业园、小镇等。
2018年7月，绿地与西安教育城签署战略合作协议，总投资200亿，包括在大西安文体功能区的绿地·高铁新城项目中引入西安教育城。近期绿地入局素质教育，联合中信资本和东方国贸投资了松鼠AI智适应教育数亿元人民币。
此外，阳光城(000671,股吧)于2016年开辟新的教育业务板块，收购师汇优创教育，成立阳光幼教；保利、万达、金地、世茂、正荣等也纷纷尝试孵化相关教育板块的项目。
在非营利的义务教育环节，一些地产商也已进入。华润置地和罗湖区已在深圳合作办学。
华润置地有关人士曾对外表示，位于罗湖的未来学校，是华润第一所全自营的学校，属公办合作性质，囊括小学和初中，其招生计划、教师招聘、课程设置、运营管理等工作，均由华润和罗湖区教育局共同设立的基金会、校董会负责。
据统计，目前排名前20的地产商，均或多或少投资了教育，一半以上将教育产业列为转型创新业务的重点。
现在，地产+教育，已由最初的合作办学模式，逐步开始向打造教育商业综合体方向发展。
地产+教育，黄金搭档？
为什么有这么多地产公司选择进入教育领域？地产与教育具有天然的契合度或许是关键因素。
首先，地产和教育可以相互提供稳定客流：配套教育完善区域，自带客群引力；教育区位住宅商圈规划完善区域，自带潜客圈层。
随着传统房地产开发业务见顶、开发商向城市运营商转型，开发商逐渐发现，教育是商圈配套中不可或缺的重要板块。华润置地有关人士曾对外表示，创新是公司在地产转型背景下的核心战略，教育是非常重要的创新战略业务，可以说是补全了城市综合运营商能力的下一块拼图。
其次，地产与教育可以实现品牌相互增值与赋能。高知名度楼盘、985/211高校教育资源、全国连锁/地方/细分领域龙头机构品牌，彼此增值，加强单位价格以及品牌影响力。
另外，地产与教育可以相互依托与扶持：教育机构可以提供相对稳定的现金流；同时，地产在租金成本、基建设计、区位规划、管理模式等方面为教育产业提供扩张支持。
中原地产相关人士曾分析，在国内，很大程度上买房就是买教育，因为买房看地段，而地段匹配的是教育资源，开发商自己做教育不仅能提升项目的附加值，做得好了也会变成一个稳定的现金流资产。
“教育用地往往是划拨的，几乎没有成本。”多家开发商人士曾对媒体表示，在公办合作模式下，办学最大的成本租金被免去了，剩下的大头就是人力薪酬。即使是办私立的幼儿园或学校，开发商也比其他机构拥有便利的场地和设施，以及社区物业管理的便利。
但如今，教育地产的模式看起来没那么香了。
教育地产不香了？
日前，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布《教育“双减”对楼市影响几何？》研究报告表示，“教育均衡化将逐步剥离学区溢价，为学区房降温。”
首先，在社区型商圈包括住宅区的裙楼中，教育培训机构的租赁活动去化了大量的存量商业。“可以预见，此番学科类培训所受的政策冲击将直接导致学科类教育培训机构经营场所租赁需求将对应下降、租赁面积缩减。但兴趣类、早教、体育类等教育业态未直接受政策影响，因此预计编程、舞蹈、音乐、早教等非学科类培训机构仍会是社区裙楼商业招商的目标。”
其次，“双减”政策结合热点城市地产调控政策，为打破“学区房热”提供了制度支持。"大学区招生、教师交流轮岗将有望弱化传统学区学位概念。"戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示。
报告显示，各试点城市分别实施大学区招生制度、教师跨区域流动制度，提升学校教育质量、促进老师跨校、跨学区流动的举措，将影响住房与优质教育资源的绑定关系，从而逐步打破传统学区学位概念。而旨在推动教育资源均衡、教育公平的有效举措也将间接撼动学区房的教育资源溢价。
“双减”政策影响学区房的主要机制体现在上述大学区招生制度和教师跨区域流动制度，这有助于打破学区壁垒，逐步实现教育资源均衡，因此预计学区属性过高的楼盘价格受到影响更为显著。
“与此同时，考虑到以往学区房在各地楼市上涨周期中的触发和带动作用，预计学区房的降温也将一定程度影响楼市的氛围。”
这也意味着，曾经的“黄金搭档”，如今正在失去当初的光彩。
